一纸文件让过道学区房变回过道房东 150 万没了

cidan · 发表于 2017-3-22 12:13

两个土生土长的北京人结婚，相当于两个上市公司合并。

这条关于北京学区房的段子最近刷爆了朋友圈。

近年来，为了让孩子能够进入优质小学接受义务教育，很多家长把目光瞄向了学区房，房产中介也顺势大打 " 学区牌 "。因此，市场上出现了各种奇奇怪怪的天价学区房。

在各个案例中，一个由四合院过道改建而成的 10 平米 " 零居室 " 标价 150 万元，让所有人目瞪口呆。这种奇葩房要价如此之高，仅仅是因为它坐落于北京市第一实验小学前门分校的学区范围内。

不过，就在昨天，北京市发布了一条通知，使得 " 过道学区房 " 要从市场上彻底消失了。

150 万 10 平米 " 过道学区房 " 被彻底扼杀

去年 6 月，媒体就曾报道过，链家中介网站上挂出了一房源信息——北京大耳胡同 10.9 平米的 " 零居室 "，其实就是过道改造而成。其核心卖点是：

不能建房，有房本可以落户，且可获得实验一小前门分校的 " 学区 " 指标 ; 本房房本未满两年，需缴纳增值税，由于原始购买价较高，所以个税可以差没，根据自身情况缴纳首套 1% 二套 3% 的契税即可。

本房为平房，只能北京市户口全款购买。当时报价 150 万元，折合单价约为 13 万元 / 平方米。

据了解，这样一个不具备居住条件的过道能有房产证，主要是历史遗留问题。很多平房院落的房产证是经过分割的，早先可能属于一家人，后来分割成很多家，就会出现很多个房本。而平房院经多次翻建，房子也有可能出现变化，但房主却没有变。

但是，北京市昨日发布的一条通知彻底击碎这种 " 奇葩 " 学区房的可能。

3 月 20 日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》，通知规定：

1. 住宅平房房产测绘成果应当办理审核，房管部门应严格按照规划许可内容和不动产权登记证明记载的房屋平面布局等进行审核。

2. 住宅平房因新建、翻改建或同一权利人分割合并等情形申请不动产登记的，除其他规定材料外，还应提交经房管部门审核的房产测绘成果。

3. 住宅平房办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应进行实地核验，将具有院落居民通行、应急救援功能的部位，在《存量房房源核验信息表》中标注为 " 通道 "。不动产登记部门依据标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。

4. 本通知自 2017 年 4 月 10 日起执行。

此外，媒体记者在北京市住建委于今年 1 月 26 日发布的征求意见稿发现了这样的规定：

住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。

也就是说，未来在平房的交易转让中，" 过道 " 这种不具备居住功能的部位将被核验并标示，而不能再隐藏为住宅并借 " 学区房 " 的名义获得入学资格。目前，相关房产中介网站已将 " 过道学区房 " 信息撤下。

其实早在 2013 年，北京住建委就联合多部门出台通知规范群租市场，要求应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

根据《北京晚报》3 月 20 日报道，北京市教委明确表示，" 过道学区房 " 不能作为入学资格条件。也就是说，" 过道学区房 " 被官方正式否定了。

中原地产首席分析师张大伟表示，之所以出现所谓 " 通道学区房 "，是因为北京有一些平房属于私产，单价特别高，面积小不限购，作为投资产品升值非常快。部分房产经历风吹日晒或者交易变迁成为所谓通道，但全北京这样的房子数量极少，禁止此类不会对于学区房交易产生大的影响。

学区房何时退烧 ?

上述 150 万元 10 平米的 " 奇葩 " 学区房的出现，正是最近几年北京学区房热潮的一个缩影。

十年间，北京学区房的房价如火箭般直线上升。根据中原地产的数据，2006 年，北京学区房售价大概在 9000 元至 1 万元之间，而现在，10 万元 / 平米的单价已是常态。

3 月 20 日中国证券报还报道，闲鱼司法拍卖平台现一套 170 平方米的北京二环金融街附近的丰汇园小区房产，起拍价为 1964 万元，然而这个价格仍远低于市场价，不到二十分钟便引来 6 位竞拍人。根据中介的信息，丰汇园小区目前均价在 20 万 ~22 万元 / 平方米。但是，这个 " 天价学区房 " 网络司法拍卖在当天上午因故中止，据悉是被法院撤回。

3 月 17 日，北京限购升级，号称史上最严，即 " 认房又认贷 " 的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过 25 年，企业购买的商品住房再次上市交易需满三年及以上。

这也导致网签量大增。根据伟业我爱我家市场研究院统计，17 日，北京全市共完成二手住宅网签 1497 套，较前一日增加近 40%，创 2016 年 9 月 30 日以来单日网签量的新高。到了 18 日，网签量仍高达 968 套，与平时 100 套左右的网签量相比，可谓惊人。

但是，针对北京市住建委出台的新规，张大伟认为，对当下火爆的学区房市场基本没有影响，北京学区房市场火热的根源在于教育资源分布的不均，跟住建委的调控关系不大。

比如北京最贵的学区房不是西海东 ( 编者注：即西城区、海淀区、东城区 ) ，而是朝阳，特别是朝阳外国语、陈经纶几个学区，单价已经基本都 10 万 +。虽然这些学校不如西海东片区，但因为朝阳区的户籍制度不严格，老北京人比例低，相当于全北京无户籍的人都抢朝阳这几个学校的学区房，体现的就是教育资源的不均。

据新华社报道，除了叫停 " 过道学区房 "，北京市教委还表示，将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片 ( 即在小学招生阶段，片区内多个门牌号对应多所学校，在初中招生阶段，多所小学对应多所中学 ) ，以降低学区房的择校功能。

张大伟还向媒体记者表示：

只要还是以房捆绑上学，且其他区县的教育资源仍比不上西城、东城、海淀三区，政府的管控政策难为学区房降温，未来楼市顶尖学区 ( 单价 ) 二三十万的价格可能降下来，但是十几万的可能比比皆是。